כמה משכנתא אפשר לקבל? שני המבחנים של הבנק ודוגמה מספרית מלאה

איך הבנק קובע כמה משכנתא תקבלו?

הבנק מפעיל שני מבחנים במקביל. הראשון בודק כמה אחוז מערך הדירה מותר לממן, והשני בודק אם ההחזר החודשי מתאים להכנסה שלכם. הסכום המרבי הוא הנמוך מבין שתי התוצאות, גם אם באחד המבחנים יש לכם מרווח גדול.

המבחנים האלה הם תקרה שקבע בנק ישראל בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, ולא התחייבות של הבנק. כל בנק רשאי להחמיר, לבקש מסמכים נוספים או לסרב גם לתיק שעומד במגבלות. לכן אותו תיק יכול לקבל תשובות שונות בבנקים שונים.

מבחן ראשון: כמה אחוז מימון אפשר לקבל?

שווי הדירה לצורך החישוב הוא הנמוך מבין מחיר הרכישה בחוזה לבין הערכת השמאי. לשם המחשה: אם אתם קונים דירה יחידה ב-2,000,000 ₪ והשמאי מעריך אותה ב-1,900,000 ₪, תוכלו לקבל עד 75% מ-1,900,000 ₪, כלומר 1,425,000 ₪. את 75,000 ₪ שחסרים לעומת 1,500,000 ₪ צריך להשלים מהון עצמי.

ככל ששיעור המימון גבוה יותר, הבנק בודק בקפידה רבה יותר את הנכס, את המיקום ואת יכולת ההחזר, והריבית שתוצע עשויה להיות גבוהה יותר. לכן שווה לבדוק גם את התנאים בשיעור מימון נמוך מעט מהתקרה.

שיעור המימון נבדק יחד עם הלוואות קודמות שכבר רשומות על אותה דירה. בהלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה הבנק רשאי לחרוג מ-50% עד 70%, ובלבד שהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200,000 ₪. מי שאינו אזרח ישראלי, כהגדרתו בהוראה, נחשב תמיד כרוכש דירה להשקעה, ולכן התקרה שלו היא 50%.

בנק אינו רשאי לתת הלוואה נוספת כדי לממן את ההון העצמי לרכישה. אשראי נוסף חייב להיות מנותק מעסקת הרכישה, למעט חריגים כמו הלוואת גישור לדירה חליפית. איך בונים את החלק הזה מסביר המדריך להון עצמי.

דירה במחיר מופחת: מחיר למשתכן ותוכניות דומות

בפרויקטים שבהם ניתנת הנחה בקרקע, הבנק רשאי לחשב את שווי הדירה לפי הערכת שמאי ולא לפי המחיר המופחת. כשהערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון ₪, השווי נקבע לפי 2.1 מיליון ₪ או לפי מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. גם כאן חייבים לשלם ממקורות עצמיים לפחות 100,000 ₪, ובדירה שניתן בגינה מענק במסגרת מחיר למשתכן החדשה לפחות 60,000 ₪.

לשם המחשה: דירה במחיר 1,400,000 ₪, שלא ניתן בגינה מענק, והשמאי העריך אותה ב-1,800,000 ₪. מימון של 75% מהשווי הוא 1,350,000 ₪, אבל אז ההון העצמי יהיה 50,000 ₪ בלבד. בגלל דרישת המינימום של 100,000 ₪, המשכנתא תוגבל ל-1,300,000 ₪.

מבחן שני: מה זה יחס החזר ואיך מחשבים אותו?

יחס ההחזר הוא ההחזר החודשי של המשכנתא חלקי ההכנסה החודשית הפנויה. הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו אחרי ניכוי הוצאות קבועות. לפי בנק ישראל היחס לא יכול לעבור 50%. מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן בפועל הבנקים נעצרים בדרך כלל סביב 40%.

החישוב נעשה לפי נטו ולא לפי ברוטו. גם כשמציגים חוזה העסקה שנוקב בשכר ברוטו, הבנק עובד עם השכר נטו שנכנס לחשבון.

מה נכלל בהחזר החודשי לצורך החישוב:

• ההחזר של המשכנתא המבוקשת, לפי מלוא הסכום שאושר, גם אם הכסף משתחרר בשלבים.
• בהלוואת בלון או בולט נספר תשלום הריבית החודשי. בהלוואת גרייס נספר ההחזר הצפוי בתום תקופת הגרייס, ולא התשלום המופחת של ההתחלה.
• מ-1 באוקטובר 2026, החזרים של הלוואות קודמות שרשומות על אותו נכס, באותו בנק או בגוף אחר, שנותרו להן יותר מ-18 חודשים, נכללים בהחזר החודשי עצמו ולא מנוכים עוד מההכנסה כהוצאה קבועה. השינוי מעלה את יחס ההחזר בעיקר למי שלוקח הלוואה נוספת על דירה שכבר יש עליה משכנתא.

אילו הכנסות נספרות למשכנתא?

הכנסה נספרת רק אם היא עומדת בשלושה תנאים: היא משולמת באופן קבוע ושוטף, יש לה אסמכתה, ויש הוכחה שהיא שולמה בפועל, בדרך כלל הפקדות או העברות לחשבון הבנק. הכנסה שאין עדות לקבלתה בפועל, למשל מזומן שלא הופקד ולא דווח, לא תיספר. מעבר לתנאים האלה, לכל בנק מדיניות משלו לגבי סוגי הכנסה מסוימים.

שכירים

הבסיס הוא השכר נטו לפי תלושי השכר וההפקדות בעו״ש. רכיבים משתנים כמו שעות נוספות, בונוסים ועמלות נבחנים לפי היציבות שלהם, ומדיניות הבנקים בעניין הזה שונה. עובד שרק התחיל לעבוד ועוד לא קיבל משכורת ראשונה יכול לפעמים להציג חוזה העסקה חתום, לפי שיקול דעת הבנק.

עצמאים ובעלי חברות

אצל עצמאים ההכנסה מוכחת בדוחות שומה שנתיים חתומים שהוגשו לרשות המסים. אם השומה לשנה האחרונה עוד לא הוגשה, אפשר להציג אישור חתום של רו״ח או יועץ מס. הבנק גוזר את ההכנסה מהרווח נטו, אחרי מס הכנסה וביטוח לאומי, ולא מהמחזור של העסק, ולכן הוצאות שנרשמו בעסק מקטינות גם את ההכנסה לצורך המשכנתא.

מי שמחזיק 100% ממניות חברה בע״מ שפועלת כמו עסק עצמאי: הבנק יכול להכיר ברווח הנקי של החברה, בכפוף לזכות למשוך דיבידנד, אחרי ניכוי המס הצפוי ומקדם ביטחון שמרני. במקרה כזה דיבידנד שנמשך בפועל לא נספר בנוסף.

קצבאות, פנסיה ומלגות

קצבה או פנסיה שמשולמת באופן קבוע, מגובה במסמך ונכנסת לחשבון יכולה לעמוד בהגדרה של הכנסה. בפועל כל בנק קובע אילו קצבאות ומלגות הוא סופר ובאיזה היקף, ובודק גם לכמה זמן הן צפויות להמשיך. קצבה שמסתיימת בקרוב עלולה לקבל משקל נמוך או לא להיספר.

הכנסה משכירות

שכר דירה שאתם כבר מקבלים מדירה אחרת נבחן כמו כל הכנסה: חוזה שכירות והפקדות קבועות. הכנסה עתידית משכירות, כשעדיין אין חוזה, מוכרת רק כשמולה יש הוצאת מגורים: בדירה להשקעה, או כשאתם משכירים את הדירה הנרכשת ושוכרים בעצמכם דירה אחרת.

במקרה כזה צריך להצהיר על כוונת ההשכרה, להציג אסמכתה על הדירה שבבעלותכם שבה אתם גרים או על שכר הדירה שאתם משלמים, ולהביא חוות דעת של שמאי על גובה השכירות הצפוי. הבנק מפעיל על ההערכה מקדם ביטחון שמרני. אם הדירה הנרכשת כבר מושכרת על ידי הבעלים הנוכחיים, אפשר להסתמך על חוזה השכירות הקיים, בלי שמאות ובלי מקדם ביטחון.

אילו התחייבויות מקטינות את המשכנתא?

הוצאה קבועה היא התחייבות שנותרו לה יותר מ-18 חודשים. היא מנוכה מההכנסה לפני חישוב יחס ההחזר, ולכן כל שקל של הוצאה כזו מקטין את הסכום שאפשר לקבל.

• הלוואות, כולל הלוואת רכב, שנותרו להן יותר מ-18 חודשים.
• דמי מזונות.
• שכר דירה, אם אתם לא עתידים לגור בדירה שאתם קונים. במקרה כזה שכר הדירה מנוכה גם אם חוזה השכירות קצר מ-18 חודשים.
• הלוואה שאתם מתחייבים לסלק בקרוב: הבנק רשאי להתחשב במועד הסילוק המוצהר, אם יש בידיו מסמכים שמוכיחים מאיפה יגיע הכסף.

הלוואה שנותרו לה 18 חודשים או פחות לא נכנסת לנוסחה. עם זאת, הבנק רואה את כל התנועות בעו״ש. מסגרת מנוצלת, החזרות חיובים והלוואות רבות משפיעות על ההחלטה גם כשהן לא נכנסות לחישוב.

דוגמה מספרית: כמה משכנתא יקבל זוג עם הכנסה של 21,000 ₪?

לשם המחשה בלבד: זוג קונה דירה יחידה ב-2,000,000 ₪, והשמאי העריך אותה באותו סכום. יש להם 600,000 ₪ הון עצמי, ולכן הם צריכים משכנתא של 1,400,000 ₪. נניח ריבית אחידה של 5% ולוח שפיצר, אף שבמציאות התמהיל מורכב מכמה מסלולים בריביות שונות.

1. מבחן שיעור המימון: 1,400,000 ₪ הם 70% מ-2,000,000 ₪, מתחת לתקרה של 75%. התקרה מאפשרת עד 1,500,000 ₪.
2. הכנסה נטו: 12,000 ₪ ו-9,000 ₪, ביחד 21,000 ₪.
3. הוצאות קבועות: הלוואת רכב של 1,000 ₪ בחודש שנותרו לה 30 חודשים מנוכה. הלוואה של 400 ₪ שנותרו לה 12 חודשים לא נכנסת לחישוב. ההכנסה הפנויה היא 20,000 ₪.
4. תקרות ההחזר: 40% מ-20,000 ₪ הם 8,000 ₪, ו-50% הם 10,000 ₪.
5. ההחזר על 1,400,000 ₪ ל-30 שנה הוא כ-7,515 ₪, כלומר יחס החזר של כ-37.6%. התיק עומד בשני המבחנים.

ב-20 שנה התיק עדיין מתחת ל-50%, אבל מעל ה-40% שבו הבנקים נעצרים בדרך כלל. ב-30 שנה ההחזר החודשי נמוך יותר, אבל סך התשלומים גדל בכ-488,000 ₪ לעומת 20 שנה.

ומה הסכום המרבי? ביחס של 40% ול-30 שנה, החזר של 8,000 ₪ מתאים להלוואה של כ-1,490,000 ₪. תקרת שיעור המימון היא 1,500,000 ₪, ולכן כאן מבחן ההכנסה הוא שקובע. אם הזוג יסגור את הלוואת הרכב לפני ההגשה, ההכנסה הפנויה תעלה ל-21,000 ₪ וההחזר המרבי ל-8,400 ₪. החזר כזה מתאים להלוואה של כ-1,565,000 ₪, ולכן הפעם תקרת שיעור המימון היא שתקבע: 1,500,000 ₪.

ואם ההון העצמי היה 400,000 ₪ בלבד? אז נדרשת משכנתא של 1,600,000 ₪, שהם 80% מערך הדירה. המשכנתא תוגבל ל-1,500,000 ₪ בכל רמת הכנסה, ואת 100,000 ₪ החסרים צריך להביא מהון עצמי.

גובה משכנתא לפי משכורת: טבלה להערכה מהירה

הטבלה מראה סדר גודל של משכנתא לפי הכנסה פנויה, ביחס החזר של 40% ובריבית אחידה של 5%. זו המחשה בלבד: הריבית בפועל, התמהיל, ההצמדה למדד ומדיניות הבנק ישנו את התוצאה, ובכל מקרה חלה גם תקרת שיעור המימון.

כלל אצבע מהטבלה: בתנאים האלה, כל 1,000 ₪ של החזר חודשי ל-30 שנה שווים לכ-186,000 ₪ של הלוואה. לחישוב לפי הנתונים שלכם נסו את מחשבון המשכנתא.

איך תקופת המשכנתא משפיעה על הסכום?

התקופה המרבית למשכנתא היא 30 שנה. ככל שהתקופה ארוכה יותר ההחזר החודשי קטן, ולכן אותה הכנסה מאפשרת הלוואה גדולה יותר. המחיר הוא יותר ריבית לאורך השנים, כפי שראיתם בדוגמה. כדאי לבדוק מול הבנק מראש אם תוכלו לקבל את התקופה שאתם מתכננים, במיוחד אם אתם לווים מבוגרים יותר.

גם התמהיל משנה את ההחזר ההתחלתי. לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה, ובחלק שבריבית משתנה ההחזר יכול לעלות בהמשך. מסלול שמוריד את ההחזר היום עלול להתייקר מחר, ולכן בודקים כל מסלול לפי התרחישים שלו. ההסבר המלא נמצא במדריך למסלולי המשכנתא.

ערב או לווה נוסף: מתי ההכנסה שלו נספרת?

לווה שקונה איתכם את הדירה מוסיף את ההכנסה הפנויה שלו במלואה. שימו לב: אם הוא רוכש חלק בדירה וכבר יש לו דירה משלו, החלק שלו עלול להיחשב דירה להשקעה, ושיעור המימון המרבי ירד. זו אחת הסיבות שהורים מצטרפים לרוב כערבים ולא כרוכשים. קרוב משפחה שלא קונה זכויות בדירה יכול לעזור אחרת: הבנק רשאי להכיר במחצית מההכנסה הפנויה שלו, אם מתקיימים כל התנאים הבאים:

• הוא קרוב מדרגה ראשונה: בן או בת זוג, אב, אם, אח, אחות, בן או בת.
• הוא חותם כערב להלוואה.
• הבנק בודק את יכולת ההחזר שלו כמו שהוא בודק את הלווים.
• הוא משלם בעצמו, מחשבון הבנק שלו, לפחות 20% מההחזר החודשי.

גם אם הקרוב חותם כלווה ומשלם את כל ההחזר, כשאין לו זכות בדירה לא תוכר יותר ממחצית מההכנסה שלו. החריג הוא בן או בת זוג שעומדים בתנאים וגרים איתכם בדירה: אצלם אפשר להכיר במלוא ההכנסה. ערב שלא משלם מחשבונו לפחות 20% מההחזר לא מוסיף הכנסה לחישוב, גם אם הבנק דורש אותו כבטוחה.

לשם המחשה: הורה עם הכנסה פנויה של 10,000 ₪ יכול להוסיף לחישוב 5,000 ₪. בדוגמה שלמעלה, עם החזר של כ-7,515 ₪, הוא יצטרך לשלם מחשבונו לפחות כ-1,503 ₪ בחודש.

מה עושים כשהסכום לא מספיק?

קודם מזהים איזה מבחן עוצר אתכם, כי לכל אחד פתרונות אחרים. כשחסר הון עצמי, הכנסה גבוהה לא תעזור. כשחסרה הכנסה, הון עצמי נוסף יעזור רק אם הוא מקטין את ההלוואה עד שההחזר מתאים.

1. סוגרים הלוואות קיימות לפני ההגשה. ביחס של 40%, כל 1,000 ₪ של החזר חודשי שמתפנה מוסיפים 400 ₪ ליכולת ההחזר.
2. מוסיפים לווה, או ערב שמשלם חלק מההחזר בתנאים שתוארו למעלה. לווה שכבר יש לו דירה עלול להוריד את שיעור המימון.
3. מאריכים את התקופה עד 30 שנה, מתוך הבנה שהעלות הכוללת תגדל.
4. בונים תמהיל שמקטין את ההחזר ההתחלתי, ובודקים מה יקרה לו אם הריבית תעלה.
5. מגדילים את ההון העצמי ממקורות עצמיים, או בוחרים דירה זולה יותר.
6. מסדרים את העו״ש, מציגים את כל ההכנסות הקבועות עם אסמכתאות, ולפעמים מחכים חודשיים כדי להגיע עם תיק חזק יותר.

כדאי לבדוק את כל זה לפני חתימה על חוזה, במסגרת אישור עקרוני. ואם כבר קיבלתם תשובה שלילית, זה לא בהכרח סוף הדרך: קראו על תיקים שהבנק סירב להם, או השאירו פרטים לבדיקה של התיק שלכם.