אישור עקרוני למשכנתא: מה הוא מחייב, כמה זמן הוא תקף ואיך משווים בין בנקים

מה זה אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני הוא מסמך שהבנק מנפיק אחרי שבחן את הבקשה שלכם, ובו הוא נענה באופן עקרוני לבקשה לקבל משכנתא. המסמך מפרט את סכום ההלוואה, את המסלולים, את הריביות, את ההחזר החודשי הצפוי ואת התנאים לקבלת הכסף. הוא מבוסס על הנתונים שמסרתם, ולכן כל טעות בנתונים תשפיע גם על האישור.

הכללים לאישור עקרוני נקבעו בהוראת ניהול בנקאי תקין 451 של בנק ישראל, והם חלים כשהבקשה כוללת את פרטי הנכס שעבורו מבקשים את ההלוואה. מספטמבר 2022 כל הבנקים מוסרים את האישור במבנה אחיד, עם אותם נתונים באותו סדר, כך שקל יותר להשוות ביניהם.

מה אישור עקרוני מחייב, ומה הוא לא מחייב?

האישור העקרוני מחייב בעיקר את הבנק, ולא אתכם. במשך תקופת התוקף הבנק צריך לתת לכם את ההלוואה באותם תנאים, ובלבד שהנתונים שמסרתם יאומתו והמסמכים יוגשו בזמן. אתם לא חייבים לקחת את המשכנתא, ואפשר לוותר עליה בלי תשלום.

• אין עלות: הבקשה והאישור לא כרוכים בתשלום.
• אין דמי שריון: הבנק לא רשאי לגבות עמלה כדי ״לשמור״ לכם את ההלוואה, או תשלום עבור אופציה לקבל אותה.
• אין הבטחה לסכום הסופי: אם הנתונים לא יאומתו, אם השמאות תהיה נמוכה מהצפוי או אם המצב הכלכלי שלכם ישתנה, התנאים עלולים להשתנות.
• האישור תקף רק בבנק שנתן אותו: הוא לא מחייב בנק אחר, אבל אפשר להיעזר בו במו״מ מול בנקים אחרים.

איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?

1. מכינים את הנתונים: הכנסות, הוצאות קבועות, הלוואות קיימות, הון עצמי ופרטי הנכס. כדאי לבדוק מראש כמה משכנתא אפשר לקבל, כדי לבקש סכום שהבנק יכול לאשר.
2. מגישים בקשה. הבנק חייב לאפשר הגשה גם באינטרנט ובטלפון, ולא רק בסניף. אין חובה לפנות דווקא לבנק שבו מתנהל העו״ש שלכם.
3. מקבלים תשובה בכתב. הבנק צריך להודיע אם הוא נענה לבקשה בתוך 5 ימי עסקים, ואם כן, לתת את האישור באותה תקופה. במקרים חריגים שהוגדרו מראש במדיניות האשראי של הבנק הזמן יכול להתארך ל-7 ימי עסקים, והבנק צריך להודיע לכם על העיכוב ועל הסיבה לו.
4. בודקים את האישור: סכום, מסלולים, ריביות, האם נדרשים ערבים, רשימת השמאים שעובדים עם הבנק באזור הנכס ורשימת המסמכים שצריך להגיש.
5. אם יש לכם תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון, בקשו לשלב את הלוואת הזכאות כבר בבקשה. הבנק חייב לכלול אותה בסל שהוא מציע לכם, לפי הסכום שציינתם.

אילו מסמכים צריך לאישור עקרוני?

בשלב הבקשה אין חובה להציג מסמכים, אבל מסמכים מדויקים עוזרים לבנק לתת סכום ותנאים קרובים למה שתקבלו בסוף. לאימות הנתונים הבנקים מבקשים בדרך כלל:

• תעודות זהות עם ספח.
• שכירים: תלושי שכר של 3 החודשים האחרונים. עצמאים: שומת מס אחרונה או אישור רו״ח.
• דפי עו״ש של 3 החודשים האחרונים, ופירוט יתרות של הלוואות קיימות.
• הוכחה להון העצמי.
• חוזה רכישה, ונסח טאבו או אישור זכויות עדכני.
• תעודת זכאות, אם אתם זכאים לסיוע מהמדינה.

כל בנק רשאי לבקש מסמכים נוספים, והרשימה המחייבת מופיעה באישור העקרוני עצמו.

לפני שפונים לבנקים אפשר להזמין דוח ריכוז נתונים ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל. כל אדם זכאי לדוח אחד בלי תשלום בכל שנה קלנדרית. כך תוכלו לגלות מראש הלוואה ששכחתם או נתון שנראה לכם שגוי, ולטפל בו לפני הפנייה לבנק.

בכמה בנקים כדאי לבקש אישור עקרוני?

אפשר לבקש אישור עקרוני מכמה בנקים במקביל, ואין לכך עלות. כל בנק בוחן את התיק לפי מדיניות האשראי שלו, ולכן הסכום, הריביות ואפילו ההחלטה עצמה יכולים להיות שונים. אין מספר נכון אחד, אבל בלי לפחות שתי הצעות קשה לדעת אם התנאים שקיבלתם טובים.

כדי שההשוואה תהיה הוגנת, הגישו לכל הבנקים אותו סכום, אותה תקופה ואותם נתונים, ובקשו את האישורים בהפרש של ימים ספורים. כך ההבדלים ישקפו את המחיר של כל בנק, ולא שינוי בשוק או בבקשה.

אפשר להשתמש באותה שמאות בכמה בנקים?

בדרך כלל מזמינים את השמאות אחרי שמקבלים את האישור, שכולל הפנייה לשמאות ורשימת שמאים של הבנק באזור הנכס. בנק לא יסרב בלי סיבה סבירה לשמאות שהוזמנה עבור בנק אחר, אם השמאי מופיע ברשימה שלו ולא עברו 90 ימים ממועד השמאות. הבנק רשאי לבקש שהשמאי יעביר אליו את השמאות ישירות, וגם לבקש התאמות.

לכן, אם אתם מזמינים שמאות מוקדם יותר, כדאי לבחור שמאי שמופיע ברשימות של הבנקים שאתם שוקלים.

כמה זמן תקף אישור עקרוני?

לפי הוראות בנק ישראל, הבנק חייב לשמור את התנאים שבאישור לפחות 24 ימים מיום מתן האישור, והתקופה צריכה להופיע בו באופן בולט. בתקופה הזו מגישים את המסמכים לאימות הנתונים, ואם הכול תקין, מקבלים את ההלוואה באותם תנאים.

באתרים שונים מופיעות תקופות תוקף של כמה חודשים. הוראות בנק ישראל קובעות רק מינימום של 24 ימים לשמירת התנאים, וכל בנק רשאי לקבוע תקופה ארוכה יותר, ולכן מה שקובע הוא התאריך שכתוב באישור שלכם.

ההוראה מדברת על ימים, ולא על ימי עסקים כמו במועד מתן התשובה, ולכן כדאי להניח ששבתות וחגים נספרים. כשההלוואה לא דורשת רישום שעבוד חדש על הנכס, התקופה המינימלית קצרה יותר: 12 ימים.

אם לא הגשתם את המסמכים בזמן, הבנק יפנה את תשומת לבכם לכך שהמועד חלף וייתן לכם אישור עקרוני מעודכן, והתנאים בו יכולים להיות שונים, לטובה או לרעה. גם כשביצוע ההלוואה נדחה אחרי תקופת התוקף, למשל כשמועד התשלום למוכר רחוק, הבנק אינו מחויב לתנאי האישור. כדאי לקחת את זה בחשבון כשקובעים את מועדי התשלום בחוזה.

מה בדיוק נשמר בתקופת התוקף?

במסלולים בריבית קבועה נשמר שיעור הריבית שהוצע לכם. במסלולים בריבית משתנה נשמר המרווח, כלומר התוספת או ההפחתה שהבנק קבע ביחס לעוגן. העוגן עצמו יכול להשתנות עד יום ביצוע ההלוואה, והבנק חייב לציין זאת באישור.

בפריים, למשל, המרווח נשמר, אבל הפריים עצמו שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, ולכן הוא זז איתה. אם בנק ישראל ישנה את הריבית לפני ביצוע ההלוואה, ההחזר יחושב לפי הפריים החדש. על ההבדלים בין המסלולים קראו במדריך למסלולי המשכנתא.

מהם התמהילים האחידים במשכנתא?

באישור עקרוני למשכנתא הבנק מציג בדרך כלל ארבעה סלים: סל אחד שהוא מציע לכם, ושלושה סלים אחידים שהגדיר בנק ישראל. בסלים האחידים ההרכב זהה בכל הבנקים, ולכן אפשר להשוות ביניהם מחיר מול מחיר. בנק ישראל מדגיש שהסלים האחידים מבטאים רמות סיכון שונות ונועדו להשוואה, ואינם המלצה.

מה ההבדל בין שלושת התמהילים האחידים?

בסל 1 ההחזר ידוע מראש, כי אין בו הצמדה למדד ואין שינויי ריבית. בסל 3 חצי מההלוואה בפריים, ולכן החלק הזה של ההחזר זז עם כל שינוי בריבית בנק ישראל. בסל 2 שליש בפריים ושליש צמוד למדד, בריבית שמתעדכנת כל 5 שנים לפי תשואת אג״ח ממשלתיות, ולכן ההחזר חשוף גם לאינפלציה וגם לשינויי ריבית.

איזה סל זול יותר תלוי בריביות שהבנק נותן ביום האישור ובתחזיות, ולכן משווים לפי הנתונים שמופיעים באישור עצמו. בסלים האחידים ההחזר מחושב לפי לוח שפיצר, ואתם בוחרים תקופה אחת מבין 10, 15, 20, 25 או 30 שנים. בסל המוצע התקופה נקבעת לפי בחירתכם, והבנק רשאי לשלב בו יותר משלושה מסלולים.

יש הלוואות שבהן הבנק לא חייב להציג סלים אחידים. למשל, הלוואת גישור לתקופה של עד 3 שנים, או הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירת מגורים בסכום של עד 120,000 ₪ או לתקופה קצרה מ-10 שנים.

איך משווים בין אישורים עקרוניים של בנקים שונים?

אל תשוו רק את ההחזר החודשי הראשון. לכל סל האישור מציג כמה נתונים, ויחד הם נותנים את התמונה המלאה:

• הריבית הכוללת החזויה: העלות הממשית של האשראי, כולל עמלות ותחזיות. זה הנתון המרכזי להשוואת מחיר.
• ההחזר החודשי הראשון: מה תשלמו בחודש התשלום המלא הראשון.
• ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזית: סימן לכמה ההחזר עשוי לעלות בהמשך הדרך.
• סך כל הסכום הצפוי שישולם עד סוף התקופה: אם מפחיתים ממנו את סכום ההלוואה, רואים כמה ההלוואה צפויה לעלות לכם בריבית, בהצמדה ובעמלות, בלי הוצאות לצד שלישי.

לשם המחשה: על הלוואה של 1,200,000 ₪ בסל אחיד 2 ל-20 שנים, בבנק א׳ סך התשלומים הצפוי הוא 1,900,000 ₪, ובבנק ב׳ 1,860,000 ₪. בבנק א׳ העלות הצפויה היא 700,000 ₪, ובבנק ב׳ 660,000 ₪. ההפרש בין ההצעות הוא 40,000 ₪, עוד לפני מו״מ.

התחזיות למדד ולריביות זהות בכל הבנקים: בנק ישראל מפרסם אותן ומעדכן אותן אחת לשבועיים, וכל החישובים נעשים ביום מתן האישור. לכן השוו אישורים שניתנו בסמיכות, ואותו סל אחיד מול אותו סל אחיד. התחזיות אינן התחייבות, והתשלום בפועל עשוי להיות גבוה או נמוך מהן.

כל בנק חייב גם להעמיד באתר שלו מחשבון שמאפשר לבדוק תמהילים שונים, כולל הסלים האחידים. להערכה ראשונית של ההחזר אפשר להיעזר גם במחשבון המשכנתא.

מה ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי?

האישור העקרוני מבוסס על הנתונים שמסרתם. מה שנהוג לכנות אישור סופי מגיע אחרי שהבנק אימת אותם: בדק את המסמכים, קיבל שמאות של הנכס וקבע אילו בטחונות נדרשים. אחרי זה, בסדר שמשתנה בין בנקים ועסקאות, חותמים על מסמכי ההלוואה, עורכים ביטוח חיים וביטוח מבנה ורושמים בטחונות לטובת הבנק, לפי נסיבות העסקה ומצב רישום הזכויות בנכס. הכסף מועבר רק בסוף התהליך.

בין שני השלבים התנאים יכולים להשתנות, ובדרך כלל זה קורה מאחת הסיבות האלה:

• שמאות נמוכה מהצפוי: שיעור המימון נמדד מול שווי הנכס, ולכן סכום ההלוואה עלול לקטון.
• פער בין הנתונים לבין המסמכים: הכנסה נמוכה ממה שהצהרתם, או הלוואה שלא דיווחתם עליה.
• שינוי במצב שלכם אחרי האישור: מעבר עבודה, הלוואה חדשה או ירידה בהכנסה.
• הגשה אחרי שהתוקף פג: אז מקבלים אישור מעודכן, לפי התנאים של אותו מועד.

הפירוט המלא של השלבים נמצא במדריך התהליך עד קבלת המשכנתא.

אילו טעויות נפוצות כדאי להימנע מהן?

• לחתום על חוזה רכישה לפני שיש אישור עקרוני. החוזה מחייב אתכם בלוח תשלומים, ולכן כדאי לדעת לפני החתימה כמה הבנק מוכן לממן ובאילו תנאים.
• לבחור לפי ההחזר הראשון בלבד. תמהיל עם החזר ראשון נמוך יכול לעלות יותר לאורך זמן, ולכן בודקים גם את הריבית הכוללת החזויה ואת ההחזר הגבוה ביותר הצפוי.
• להשוות סלים שונים. השוואה בין הסל המוצע בבנק אחד לסל אחיד בבנק אחר משווה תמהילים שונים, ולא מחירים. משווים סל אחיד מול אותו סל אחיד, ורק אחר כך את הסלים המוצעים.
• לראות בסלים האחידים המלצה. הם כלי השוואה. התמהיל שלכם נבנה לפי יכולת ההחזר, התוכניות שלכם והסיכון שנוח לכם לשאת.
• למסור נתונים לא מדויקים כדי לקבל סכום גבוה יותר. הבנק יאמת אותם, והפער יתגלה בדיוק כשהזמן כבר לחוץ.
• לפספס את תקופת התוקף. התחילו לאסוף מסמכים כבר כשאתם מבקשים את האישור, וכשהוא מגיע, תאמו מיד ביקור של שמאי מהרשימה שבו.
• להזמין שמאי שלא מופיע ברשימה של הבנק. שמאות כזו עלולה לא להתקבל, ואז צריך שמאות נוספת.

אישור עקרוני מחייב את הבנק לתנאים שבו רק בתקופת התוקף, ורק אם הנתונים יאומתו והמסמכים יוגשו בזמן. אתכם הוא לא מחייב. לכן כדאי להכין את התיק לפני שמבקשים אותו, ולא אחרי.

קונים דירה ורוצים להגיע לבנקים עם תיק מוכן ולהשוות הצעות נכון? קראו על ליווי משכנתא לרכישת דירה.