הון עצמי למשכנתא: כמה צריך באמת ומאיפה מביאים אותו

מהו הון עצמי, ולמה הבנק דורש אותו?

הון עצמי הוא הכסף שאתם מביאים לעסקה מהמקורות שלכם. הבנק מממן רק חלק משווי הדירה, והשאר, יחד עם כל העלויות הנלוות, משולם מהכסף שלכם. מבחינת הבנק, ההון העצמי הוא מרווח ביטחון: גם אם ערך הדירה יירד, ההלוואה עדיין מכוסה.

בדרך כלל ההון העצמי משולם ראשון. לפני שהבנק מעביר את כספי המשכנתא למוכר, הוא מבקש הוכחה שהחלק שלכם כבר שולם. לכן צריך לדעת מראש לא רק כמה כסף יש לכם, אלא גם מתי הוא זמין.

כמה הון עצמי צריך לדירה, לפי סוג הרכישה?

בנק ישראל קובע שיעור מימון מרבי לכל סוג רכישה. ההון העצמי המינימלי הוא ההשלמה: מה שהבנק לא מממן, אתם מביאים.

הסכומים האלה הם רצפה ולא המלצה. הבנק בודק גם את יכולת ההחזר, ולפעמים דווקא היא מגבילה את המשכנתא עוד לפני שיעור המימון. פירוט שני המבחנים נמצא במדריך כמה משכנתא אפשר לקבל.

הון עצמי לדירה ראשונה: מה נחשב דירה יחידה?

שיעור המימון נקבע לפי ההגדרות של חוק מיסוי מקרקעין, אותן הגדרות שקובעות את מס הרכישה. מה שקובע הוא אם זו תהיה הדירה היחידה שלכם, ולא אם זו הפעם הראשונה שאתם קונים. לצורך מס רכישה, בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים בדרך כלל לרוכש אחד, ולכן גם דירה שרשומה על בן או בת הזוג נספרת.

תושב חוץ, כלומר מי שאינו ״אזרח ישראלי״ לפי ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין, נחשב לעניין המימון רוכש דירה להשקעה, גם אם זו הדירה היחידה שלו. ומשדרגים שמתחייבים למכור את הדירה הקיימת קונים דירה חליפית, שבה הבנק יכול לממן עד 70%. על המימון בתקופת הביניים קראו במשכנתא למשדרגי דירה.

השמאות יכולה לשנות את החשבון

שיעור המימון מחושב לפי הנמוך מבין מחיר הדירה בחוזה לבין הערכת השמאי. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממה שהסכמתם לשלם, המשכנתא המרבית קטנה, וההפרש עובר אליכם.

לשם המחשה: דירה יחידה במחיר 2,400,000 ₪ שהשמאי מעריך ב-2,300,000 ₪. המשכנתא המרבית היא 75% מ-2,300,000 ₪, כלומר 1,725,000 ₪. ההון העצמי למחיר עולה מ-600,000 ₪ ל-675,000 ₪, תוספת של 75,000 ₪. מסיבה זו יש רוכשים שבודקים את שווי הדירה עוד לפני החתימה על החוזה.

איזו דירה אפשר לקנות עם ההון העצמי שיש לכם?

אפשר לעשות את החשבון גם בכיוון ההפוך. מורידים מהכסף הזמין את העלויות הנלוות ואת כרית הביטחון, ומה שנשאר הוא החלק שלכם במחיר הדירה. בדירה יחידה החלק הזה צריך להיות לפחות 25% מהמחיר, ולכן המחיר המרבי הוא פי 4 ממנו, ובדירה להשקעה פי 2.

לשם המחשה: יש לכם 600,000 ₪, אתם מעריכים את העלויות הנלוות ב-60,000 ₪ ומשאירים 60,000 ₪ ככרית ביטחון. נשארים 480,000 ₪, ולכן המחיר המרבי לדירה יחידה הוא 1,920,000 ₪, עם משכנתא של 1,440,000 ₪. כל זה בתנאי שהשמאות לא תצא נמוכה מהמחיר ושיכולת ההחזר שלכם מאפשרת משכנתא בגובה הזה. בדיקה ראשונית אפשר לעשות במחשבון המשכנתא.

דירה במחיר מופחת: חישוב אחר

בפרויקטים שבהם המדינה נותנת הנחה בקרקע, כמו ״מחיר למשתכן״ ו״מחיר מטרה״, הבנק רשאי לחשב את שווי הדירה לפי הערכת שמאי ולא לפי המחיר המופחת. כשהשמאות עולה על 2,100,000 ₪, השווי נקבע לפי 2,100,000 ₪ או לפי מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. אם התוכנית כוללת קנס או חובה להחזיר את ההטבה, הסכום מופחת מהשווי.

לשם המחשה: דירה שנרכשת ב-1,000,000 ₪ ומוערכת ב-1,200,000 ₪. 75% מ-1,200,000 ₪ הם 900,000 ₪, ולכן ההון העצמי למחיר הוא 100,000 ₪, כלומר 10% מהמחיר. בכל מקרה הרוכש צריך לשלם מכספו לפחות 100,000 ₪, או 60,000 ₪ בדירה שניתן בגינה מענק במסגרת התוכנית.

האם כדאי להביא יותר מהמינימום?

שיעור מימון נמוך יותר מקטין את הסיכון של הבנק, ובפועל, כששיעור המימון עולה על 60%, הריביות נוטות להיות גבוהות יותר. מנגד, כל שקל שנכנס לדירה יוצא מהכרית שלכם. האיזון בין ריבית שעשויה להיות נמוכה יותר לבין כסף זמין למקרה חירום הוא החלטה אישית, ושווה לבדוק אותו במספרים.

אילו עלויות יש מעבר למחיר הדירה?

המשכנתא מחושבת כאחוז משווי הדירה בלבד. כל מה שמעבר למחיר משולם מההון העצמי, ולכן מי שמגיע עם 25% בדיוק עלול לגלות שחסר לו כסף ברגע האחרון. אלה ההוצאות העיקריות:

• מס רכישה: נקבע לפי סוג הדירה ומחירה. פירוט בהמשך.
• עורך דין: מלווה את העסקה, בודק את הזכויות ודואג לרישום. שכר הטרחה נקבע בהסכם, לפעמים כאחוז מהמחיר ולפעמים כסכום קבוע, ובדרך כלל בתוספת מע״מ.
• תיווך: החוק לא קובע תקרה לדמי התיווך, והם נקבעים במו״מ. מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם יש לו רישיון, אם חתמתם על הזמנה בכתב שמפרטת את הסכום, ואם הוא היה הגורם היעיל לעסקה.
• שמאות: הבנק מפנה אתכם לשמאי שהוא אישר, כדי להעריך את הדירה. שמאות מקדימה לפני החוזה, אם תבחרו בה, היא הוצאה נוספת.
• בדק בית: בדיקה הנדסית של הדירה לפני החתימה, לפי בחירתכם.
• ייעוץ משכנתא: שכר הטרחה של יועץ פרטי, אם בחרתם בליווי.
• ביטוחים: הבנק דורש ביטוח חיים ללווים וביטוח מבנה לדירה, שבהם הבנק הוא המוטב. הפרמיה משולמת כל חודש, ולכן היא נכנסת לתקציב השוטף מהיום הראשון.
• עמלות ואגרות: עמלות הבנק לפי התעריפון שלו, ואגרות לרישום הזכויות והשעבוד.
• הובלה, שיפוץ וריהוט: גם דירה במצב טוב צריכה לעיתים מטבח, מוצרי חשמל ותיקונים.

ברכישה מקבלן חלק מהתשלומים עשוי להיות צמוד למדד תשומות הבנייה, כך שהסכום הסופי יכול לעלות על המחיר בחוזה. את ההצמדה ואת לוח התשלומים מפרט המדריך למשכנתא לדירה חדשה מקבלן.

כמה מס רכישה תשלמו?

על דירה יחידה מס הרכישה מחושב במדרגות: כל חלק מהמחיר ממוסה בשיעור של המדרגה שלו. המדרגות האלה בתוקף מ-16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2028.

לשם המחשה: בדירה יחידה במחיר 2,400,000 ₪ משלמים 3.5% על 368,295 ₪ ו-5% על 52,960 ₪, יחד 15,538 ₪. בדירה יחידה במחיר 1,900,000 ₪ לא משלמים מס רכישה כלל.

בדירה שאינה דירה יחידה, ובכלל זה דירה להשקעה, המס הוא 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל הסכום הזה, נכון לנובמבר 2026. בדירה של 2,400,000 ₪ זה 192,000 ₪. משדרגים יכולים לשלם לפי מדרגות דירה יחידה אם ימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שקבע החוק. את המס משלמים בתוך 60 יום מיום העסקה, ולכן הכסף צריך להיות זמין כבר בתחילת הדרך.

דוגמה: כמה הון עצמי צריך בפועל?

לשם המחשה, נניח דירה במחיר 2,400,000 ₪, ונניח שעורך הדין, התיווך, השמאות, ההובלה וההתארגנות בדירה יעלו יחד 80,000 ₪. זו הנחה בלבד, והסכום אצלכם יכול להיות שונה. כך נראה החשבון בדירה יחידה ובדירה להשקעה:

בדירה היחידה ההון העצמי בפועל הוא כ-29% מהמחיר ולא 25%. בדירה להשקעה הוא כ-61% ולא 50%. ואם השמאות תצא נמוכה מהמחיר, הסכום יגדל עוד. לכן כדאי להשאיר גם כרית ביטחון: כסף שלא נוגעים בו, למקרה שהעסקה מתעכבת או שמגיעה הוצאה לא צפויה בחודשים הראשונים.

מאיפה מביאים הון עצמי?

רוב הרוכשים מרכיבים את ההון העצמי מכמה מקורות. לכל מקור יש מועד זמינות משלו, השלכות מס משלו, ודרך אחרת שבה הבנק מסתכל עליו.

חסכונות, פיקדונות והשקעות

כסף בעו״ש, בפיקדונות ובתיק השקעות הוא מקור פשוט להצגה, כי ההיסטוריה שלו גלויה בדפי החשבון. בדקו מראש מתי כל פיקדון משתחרר ואם שבירה מוקדמת עולה כסף, ותכננו את המימוש לפי לוח התשלומים בחוזה ולא ברגע האחרון.

קרן השתלמות

קרן השתלמות של שכיר נזילה לכל מטרה 6 שנים אחרי תחילת ההפקדות, ואז המשיכה פטורה ממס, למעט מס על רווחים מהפקדות שעלו על התקרה. משיכה לפני המועד מחויבת במס הכנסה לפי שיעור המס השולי שלכם על חלק המעסיק ועל הרווחים (חלק העובד כבר מוסה), ולכן היא בדרך כלל יקרה. מי שהגיע לגיל פרישה יכול למשוך בפטור כבר אחרי 3 שנים.

אם תיקחו הלוואה כנגד הכספים בקרן במקום למשוך אותם, זו הלוואה לכל דבר. הלוואה כזו ניתנת בדרך כלל על ידי הגוף שמנהל את הקרן; הלוואה מבנק שנועדה לשמש הון עצמי אסורה, כפי שמוסבר בהמשך. כשהיא נפרסת ליותר מ-18 חודשים, ההחזר שלה נכנס לחישוב יחס ההחזר ומקטין את המשכנתא שתוכלו לקבל.

מתנה מההורים, ואיך מתעדים אותה

עזרה מההורים היא מקור נפוץ ולגיטימי, והבנק ירצה לראות מאיפה הכסף הגיע. כדאי לסדר את התיעוד מראש. בפועל הבנקים מבקשים בדרך כלל:

• העברה בנקאית מחשבון ההורים לחשבון שלכם, ולא הפקדת מזומן.
• מכתב מתנה חתום, שבו ההורים מצהירים שהכסף ניתן במתנה ואין צורך להחזיר אותו.
• דפי חשבון של ההורים שמראים מאיפה הכסף יצא, אם הבנק מבקש אותם.
• העברה מוקדמת ככל האפשר, כדי שהכסף כבר יופיע בדפי החשבון שתגישו.

אם ההורים לא מחזיקים את הסכום בחשבון, הם יכולים לקחת הלוואה בשעבוד הדירה שלהם ולתת לכם את הכסף. בנק ישראל מתיר זאת כשהעזרה מגיעה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה. ההלוואה של ההורים נחשבת הלוואה לכל מטרה, שיעור המימון בה מוגבל ככלל ל-50% משווי הדירה שלהם, והבנק בודק את יכולת ההחזר שלהם. הפרטים בעמוד הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה.

הלוואה מבני משפחה

אם הכסף מהמשפחה ניתן כהלוואה שתחזירו בתשלומים, ספרו זאת לבנק. התחייבות שנמשכת יותר מ-18 חודשים נחשבת הוצאה קבועה בחישוב יחס ההחזר, ועדיף שהתמונה שהבנק רואה תהיה מלאה ונכונה מההתחלה.

מכירת דירה קיימת

למשדרגים, הדירה הנוכחית היא בדרך כלל המקור העיקרי. כשהקנייה מקדימה את המכירה, בנק ישראל מתיר הלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת, עד 50% משוויה ולתקופה מוגבלת, כדי להשלים את הסכום עד שכסף המכירה נכנס.

הלוואת זכאות

הלוואת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון ניתנת דרך הבנק כחלק מהמשכנתא, והכסף מועבר למוכר. היא יכולה להוזיל חלק מההלוואה, אבל בדרך כלל היא לא מחליפה את ההון העצמי שאתם צריכים להביא.

מה הבנק בודק בהון העצמי?

הבנק לא מסתפק בסכום. הוא רוצה לדעת שהכסף קיים, שהוא שלכם ושאין מאחוריו הלוואה.

1. שהכסף זמין: יתרות בחשבונות ובחסכונות, ומתי כל חלק משתחרר.
2. מאיפה הכסף הגיע: הבנק מבקש בדרך כלל דפי עו״ש של שלושת החודשים האחרונים, והוכחה להון העצמי שישלים את העסקה.
3. שאין מאחוריו הלוואה: הלוואה חדשה בחשבון מעוררת שאלות, ואם היא ארוכה מ-18 חודשים היא גם נכנסת לחישוב יחס ההחזר.
4. סוג הדירה: בדירה יחידה או חליפית הבנק מקבל תצהיר מאושר בידי עו״ד, והעתק של ההצהרה שהגשתם לרשות המסים.
5. שההון העצמי שולם: בדרך כלל, לפני העברת כספי המשכנתא הבנק מבקש אישור שהחלק שלכם שולם.

למה אי אפשר לממן את ההון העצמי בהלוואה נוספת?

בנק ישראל קבע שבנק אינו רשאי לתת ללווה הלוואה נוספת שנועדה לשמש הון עצמי לרכישת דירה. הכלל חל גם על הלוואה צרכנית וגם על הלוואה בשעבוד דירה אחרת. כל אשראי נוסף שהבנק נותן צריך להיות מנותק מעסקת הרכישה, ונבדק לפי הכללים הרגילים שלו לאותו סוג אשראי.

ההיגיון פשוט: אם אפשר היה ללוות גם את ההון העצמי, מגבלת שיעור המימון הייתה מאבדת את משמעותה, והרוכש היה נכנס לדירה עם שני החזרים ובלי מרווח ביטחון.

יש שני חריגים מוכרים: הלוואת גישור למשדרגים בשעבוד הדירה הקיימת, ועזרה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה שלוקח הלוואה בשעבוד הדירה שלו. בשני המקרים יש תנאים, וכדאי לבדוק אותם לפני שחותמים על חוזה. יש גם חריגים מצומצמים, למשל הלוואות שבנקים נותנים לפי הסכמים עם המדינה לעובדי מדינה, לעובדי הוראה ולזכאי מערכת הביטחון.

גם הלוואה שנלקחת מחוץ לבנק כדי להשלים הון עצמי אינה פתרון בלי מחיר. אם היא נפרסת ליותר מ-18 חודשים, ההחזר שלה נכנס לחישוב יחס ההחזר ועלול להקטין את המשכנתא שתאושר. לפני שמחפשים מקור כזה, בודקים את התמונה המלאה.

איך מתכננים את ההון העצמי לפני שחותמים?

1. ספרו את כל הכסף הזמין, ובדקו מתי כל מקור משתחרר ומה המס עליו.
2. הורידו מס רכישה, עורך דין, תיווך ושאר העלויות, ורק אז חשבו כמה נשאר למחיר הדירה.
3. השאירו כרית ביטחון שלא נכנסת לחשבון.
4. סדרו מראש את התיעוד של מתנות והעברות מהמשפחה.
5. קבלו אישור עקרוני לפני החתימה, כדי לבדוק שהמשכנתא שאתם צריכים אפשרית. זכרו שאישור עקרוני אינו התחייבות סופית של הבנק.
6. קחו בחשבון שהשמאות עלולה לצאת נמוכה מהמחיר, והשאירו מרווח גם לזה.