פירעון מוקדם של משכנתא: כל העמלות, ואיך מקטינים אותן

מה זה פירעון מוקדם של משכנתא?

פירעון מוקדם הוא תשלום של יתרת המשכנתא, כולה או חלקה, לפני המועד שנקבע בלוח הסילוקין. הכסף יכול להגיע מחסכון, ממכירת דירה או מהלוואה חדשה במסגרת מיחזור משכנתא. הבנק רשאי לגבות על כך רק את העמלות שנקבעו בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002, ובחלק מהמקרים הן קטנות מאוד.

רוב המשכנתאות בנויות מכמה מסלולים, והעמלות מחושבות לכל מסלול בנפרד. לכן פירעון של מסלול אחד יכול לעלות רק עמלה תפעולית, ופירעון של מסלול אחר יכול לעלות אלפי שקלים. ההבדלים בין המסלולים מוסברים במדריך למסלולי משכנתא.

אילו עמלות יש בפירעון מוקדם של משכנתא?

הצו מונה חמש עמלות. לא כולן חלות על כל מסלול, ואת רובן אפשר להקטין או למנוע בתכנון מראש.

העמלה התפעולית נגבית פעם אחת על פעולת הפירעון, גם כשהמשכנתא מורכבת מכמה מסלולים. כך הבהיר המפקח על הבנקים לבנקים בשנת 2021.

מה זו עמלת היוון ואיך מחשבים אותה?

עמלת ההיוון, שנקראת גם עמלת הפרשי ריבית, מפצה את הבנק על הריבית שהיה מקבל אילו ההלוואה הייתה נמשכת כרגיל. היא נגבית רק כשהבנק מפסיד מהפירעון, כלומר כשהיום הוא יכול להלוות את הכסף רק בריבית נמוכה יותר. אם הריבית הממוצעת על משכנתאות מהסוג ולתקופה של המסלול שלכם עלתה מאז שלקחתם את ההלוואה, אין עמלת היוון.

החישוב נשען על הריבית הממוצעת: ממוצע הריביות במשכנתאות שהבנקים נתנו, שהמפקח על הבנקים בבנק ישראל מפרסם אחת לחודש, בנפרד לפי תקופות ולפי סוגי הלוואות. הבנק מחשב כמה שווים היום התשלומים שאתם מקדימים, פעמיים: פעם לפי הריבית הממוצעת היום, ופעם לפי ריבית ההשוואה, שהיא ריבית ההלוואה שלכם או הממוצע ביום לקיחתה, כמוסבר מיד. ההפרש בין שני הסכומים הוא העמלה.

שתי שיטות חישוב, והבנק גובה לפי הנמוכה

• שיטה ראשונה: השוואה בין הריבית הממוצעת היום לבין הריבית של ההלוואה שלכם.
• שיטה שנייה: השוואה בין הריבית הממוצעת היום לבין הריבית הממוצעת שהייתה ביום שלקחתם את ההלוואה. במסלול משתנה משווים לממוצע שהיה ביום שינוי הריבית האחרון.

המשמעות: אם קיבלתם בזמנו ריבית גבוהה מהממוצע, את התוספת הזו לא משלמים שוב בעמלה. העמלה משקפת בעיקר את הירידה בריבית הממוצעת על משכנתאות מאז שלקחתם את ההלוואה.

לשם המחשה: לקחתם מסלול בריבית קבועה של 5%, כשהריבית הממוצעת הייתה 4.5%. היום הריבית הממוצעת לתקופה שנותרה היא 3.5%. בשיטה הראשונה הפער הוא 1.5% (5% פחות 3.5%), ובשנייה 1% (4.5% פחות 3.5%). העמלה תחושב לפי הפער הנמוך, 1%.

מה מגדיל את עמלת ההיוון?

• פער הריביות: ככל שהריבית הממוצעת ירדה יותר, העמלה גבוהה יותר.
• הזמן שנותר: במסלול קבוע מהוונים את כל התשלומים עד סוף ההלוואה. במסלול שהריבית בו משתנה כל כמה שנים, מחשבים רק עד מועד שינוי הריבית הבא.
• הסכום: אותו פער על יתרה גדולה יותר מוביל לעמלה גבוהה יותר.

לשם המחשה: פער של 1% על יתרה של 200,000 ₪ הוא 2,000 ₪ בשנה. אם נותרו שנתיים עד תחנת היציאה, העמלה תהיה נמוכה מ-4,000 ₪ (שנתיים כפול 2,000 ₪), כי הקרן קטנה עם הזמן והסכום מהוון להיום. במסלול קבוע של 200,000 ₪ שנותרו בו 15 שנה, אותו פער של 1% מצטבר לאורך כל השנים, ובחישוב היוון פשוט העמלה מגיעה לכ-14,000 ₪ לפני הנחת ותק.

כשהריבית עלתה, ההפרש עובד לטובתכם

אם הריבית הממוצעת היום גבוהה מריבית ההשוואה, אין עמלת היוון. יותר מזה, ההפרש לטובתכם מקוזז מהעמלות האחרות: העמלה התפעולית, עמלת אי ההודעה המוקדמת ועמלת המדד הממוצע, עד לביטולן.

אילו מסלולים פטורים מעמלת היוון?

• מסלולים שהריבית בהם משתנה פעם בשנה או בתדירות גבוהה יותר, כמו פריים, ומסלולים שמועדי שינוי הריבית בהם לא ידועים מראש.
• פירעון ביום שינוי הריבית במסלול משתנה, למשל כל 5 שנים: משלמים עמלה תפעולית בלבד.
• הלוואת זכאות (הלוואה מוכוונת) של משרד הבינוי והשיכון: אין עליה עמלת פירעון מוקדם בכלל, באף אחד מהרכיבים.

שימו לב שהפטור חל על הלוואת הזכאות עצמה. הלוואה משלימה שלקחתם לצידה היא הלוואה בנקאית רגילה, ויש עליה עמלות, אבל עם הנחות ותק גבוהות יותר. ובמסלול משתנה שמתקרב לתחנת יציאה, העמלה מחושבת רק על הזמן שנותר עד התחנה, ולכן לרוב היא קטנה.

הנחת ותק: כמה יורד מעמלת ההיוון?

הצו קובע הנחה על עמלת ההיוון לפי הזמן שעבר מיום שניתנה ההלוואה. ההנחה חלה רק על עמלת ההיוון, ולא על העמלות האחרות.

לשם המחשה: אם עמלת ההיוון שחושבה היא 20,000 ₪, אחרי 3 שנים ההנחה היא 20% (4,000 ₪) ומשלמים 16,000 ₪. אחרי 5 שנים ההנחה היא 30% (6,000 ₪) ומשלמים 14,000 ₪. מי שקרוב לאחד הספים יכול לבדוק אם כדאי לחכות, אבל בינתיים גם העמלה עצמה משתנה עם הריביות ועם התקופה שנותרה.

הודעה מוקדמת: איך חוסכים את עמלת ה-0.1%?

אם מודיעים לבנק לפחות 10 ימים לפני הפירעון, ומבצעים אותו עד היום ה-45 מיום ההודעה, לא משלמים עמלת אי הודעה מוקדמת. בלי הודעה כזו העמלה היא 0.1% מהסכום הנפרע, כולל הצמדה וריבית שנצברו. לשם המחשה: על פירעון של 400,000 ₪ זה 400 ₪.

הבנק חייב לאפשר הודעה גם באופן מקוון ובטלפון. אם הודעתם ולא פרעתם, הודעה חדשה על אותה הלוואה לא תיחשב לעניין העמלה במשך 6 חודשים מהמועד שתכננתם. לכן מודיעים כשהכסף כבר זמין.

העמלה לא נגבית על סכום שהבנק עצמו מלווה לכם לצורך הפירעון, למשל במיחזור באותו בנק, וגם לא בפירעון בעקבות פטירת הלווה.

עמלת מדד ממוצע: למה לפרוע אחרי ה-15 בחודש?

במסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן, פירעון בימים 1 עד 15 בחודש מוסיף עמלה: הסכום הנפרע כפול מחצית השינוי הממוצע במדד ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו. פירעון מה-16 בחודש ועד סופו פטור ממנה.

לשם המחשה: אם השינוי הממוצע במדד ב-12 המדדים האחרונים היה 0.2%, העמלה היא 0.1% מהסכום. על פירעון של 400,000 ₪ במסלול צמוד, אלה 400 ₪ שאפשר לחסוך רק בבחירת התאריך.

פירעון חלקי של משכנתא: לקצר תקופה או להקטין החזר?

בפירעון חלקי ברירת המחדל היא קיצור תקופת ההלוואה, וההחזר החודשי נשאר בערך כפי שהיה. אפשר לבחור במקום זה בהקטנת ההחזר החודשי. ברוב הבנקים מסמנים את הבחירה כבר בטופס הבקשה לפירעון, ואם לא סימנתם, התקופה מתקצרת. בחלק מהבנקים אפשר לבקש זאת גם אחרי הפירעון, בפרק זמן קצר שנקבע בדף ההסבר של הבנק, ולכן כדאי לציין את הבחירה מראש.

בדרך כלל נקבע גם סכום מינימלי לפירעון חלקי: 10% מסכום ההלוואה המקורי או מהיתרה, לפי הגבוה מביניהם. בדקו את הכלל בדף ההסבר של הבנק שלכם.

לשם המחשה: במסלול שיתרתו 600,000 ₪ וההחזר בו 3,600 ₪, פרעתם 100,000 ₪, שישית מהיתרה. בהקטנת החזר, ההחזר במסלול יורד בערך בשישית, ל-3,000 ₪, ומספר החודשים נשאר. בקיצור תקופה, ההחזר נשאר 3,600 ₪ וההלוואה מסתיימת מוקדם יותר. להערכת ההחזר לפי סכום, ריבית ותקופה אפשר להיעזר במחשבון המשכנתא.

• קיצור תקופה: בדרך כלל חוסך יותר ריבית לאורך זמן, אבל ההחזר החודשי לא יורד. לפי דפי ההסבר של הבנקים, עמלת ההיוון בדרך הזו גבוהה יותר, כי מוקדמים דווקא התשלומים הרחוקים.
• הקטנת החזר: משפרת את התזרים החודשי ואת יחס ההחזר, למשל לפני הלוואה נוספת, אבל החיסכון הכולל בריבית קטן יותר.

אחרי פירעון חלקי הבנק צריך לתת לכם אישור ייעודי לחברת הביטוח, עם היתרה שנותרה. בעזרתו אפשר להקטין את סכום ביטוח החיים.

מתי פירעון מוקדם משתלם?

משווים שלושה דברים: העמלות שתשלמו, הריבית וההצמדה שתחסכו על היתרה, ומה הכסף היה מניב לכם אילו נשאר בידיכם. כשהעמלה נמוכה והמסלול יקר, החשבון פשוט יחסית. כשעמלת ההיוון גבוהה, לפעמים עדיף לחכות לתחנת יציאה או לסף ותק, או לפרוע מסלול אחר.

כדאי להבין מה עמלת ההיוון עושה לחשבון. כשהיא מחושבת לפי ריבית ההלוואה, מה שתשלמו לבנק, יתרה ועמלה יחד, שווה בקירוב לשווי התשלומים שנותרו לפי הריבית הממוצעת של היום. כלומר, פירעון מסלול כזה משתלם בערך כמו פירעון הלוואה בריבית הממוצעת של היום, ולא בריבית הגבוהה שלכם. מה שנשאר לטובתכם הוא בעיקר הנחת הוותק.

יש גם שיקולים שאינם רק מספרים: פירעון מקטין את החשיפה לעליית ריבית או מדד, אבל כסף שהולך למשכנתא כבר לא זמין לשעת חירום. לכן קובעים קודם כמה כסף נשאר בצד, ורק אז כמה לפרוע.

איזה מסלול במשכנתא כדאי לפרוע קודם?

אין סדר אחד שמתאים לכולם. אם לא תגידו לבנק לאיזה מסלול לייחס את הכסף, לפי הוראות בנק ישראל, ככלל, הוא ייחס אותו להלוואה היקרה מבחינתכם, ואם אין העדפה ברורה, באופן יחסי בין המסלולים. לכן עדיף להחליט בעצמכם ולציין זאת בכתב.

• העלות האמיתית: ריבית, וגם הצמדה למדד שמגדילה את הקרן. מסלול צמוד בריבית נמוכה יכול לעלות יותר מכפי שנראה.
• העמלה מול החיסכון: מסלול יקר עם עמלת היוון גבוהה לא תמיד משתלם לפרוע עכשיו.
• מסלולים בלי עמלת היוון: פריים ומסלול שמגיע לתחנת יציאה עולים מעט לפרוע. זה יתרון, אבל לא סיבה מספיקה אם הריבית בהם נמוכה.
• סיכון: פירעון של מסלולים משתנים או צמודים מקטין את החשיפה לשינויים, גם כשהחיסכון הצפוי דומה.
• תזמון: תחנת יציאה קרובה, ספי הוותק של 3 ו-5 שנים, והמחצית השנייה של החודש במסלולים צמודים.

דוח יתרות, מכתב כוונות ואישור סילוק: מה מבקשים מהבנק?

הבנק חייב להציג באתר או באפליקציה, לכל מסלול, את היתרה לסילוק ואת עמלות הפירעון המוקדם הנכונות ליום הבדיקה. מי שלא משתמש בשירות המקוון יכול לקבל את המידע בכתב, ללא עמלה, עד פעמיים בשנה קלנדרית.

• דוח יתרות לסילוק: היתרה והעמלות לכל מסלול, נכון ליום ההפקה.
• מכתב כוונות: מסמך שבו הבנק מתחייב להסיר את השעבוד אחרי פירעון מלא. נדרש בעיקר במכירת דירה ובמיחזור בבנק אחר. הבנק מוסר אותו תוך 3 ימי עסקים מההודעה, וללא עמלה פעמיים בשנה קלנדרית.
• אישור סילוק: אחרי פירעון מלא הבנק מוסר אותו תוך 5 ימי עסקים. אם שילמתם במזומן או בהעברה בנקאית והצגתם אסמכתה, תוך 2 ימי עסקים ממסירתה.
• פירוט העמלות: תוך 60 יום מהפירעון הבנק מוסר דף שמפרט את העמלות שנגבו ואת ההנחות שניתנו.

אחרי פירעון מלא הבנק מחויב לבטל את השעבודים בתוך המועדים שקובע חוק הבנקאות (שירות ללקוח). ודאו בפועל שהרישום נמחק בטאבו, ברשם המשכונות או בחברה המשכנת, לפי המקרה, ובטלו את שעבוד פוליסות הביטוח לטובת הבנק.

העמלות משתנות מחודש לחודש, כי הריבית הממוצעת מתעדכנת. לכן מוציאים דוח יתרות עדכני סמוך למועד הפירעון, ולא מסתמכים על דוח ישן.

מוכרים דירה או ממחזרים: מה קורה לעמלות?

מכירת הדירה כשלעצמה לא פוטרת מעמלות הפירעון המוקדם. אם אתם עוברים לדירה אחרת, אפשר לבקש גרירת משכנתא: שעבוד הדירה החדשה במקום הישנה, בלי לפרוע ובלי לשנות את תנאי ההלוואה. לפי הוראות בנק ישראל הבנק לא יסרב לכך אלא מסיבה סבירה, למשל כשהדירה החדשה אינה מספיקה כבטוחה ליתרת ההלוואה לפי הכללים הנהוגים בבנק באותו מועד. על מימון המעבר לדירה חליפית, כולל הלוואת גישור, תוכלו לקרוא בעמוד שדרוג דירה.

במיחזור בבנק אחר, הבנק החדש יכול להודיע בשמכם לבנק הקיים על כוונת הפירעון, והבנק הקיים מעביר אליו את מכתב הכוונות ישירות. בכל מיחזור עמלת ההיוון היא חלק מחישוב הכדאיות, ולכן כדאי לקרוא מתי כדאי למחזר משכנתא לפני שמחליטים.

איך מבצעים פירעון מוקדם, צעד אחר צעד

1. בדקו באתר הבנק או באפליקציה את היתרה, סוג הריבית, מועד שינוי הריבית הקרוב ועמלת הפירעון של כל מסלול.
2. החליטו על הסכום ועל המסלולים, אחרי שהשארתם כרית ביטחון.
3. בחרו מועד: אחרי ה-15 בחודש במסלולים צמודים, ובמסלולים משתנים בדקו אם תחנת היציאה קרובה.
4. מסרו לבנק הודעה מוקדמת, בכתב, מקוון או בטלפון. ציינו לאילו מסלולים לייחס את הכסף, והאם לקצר תקופה או להקטין החזר.
5. העבירו את הכסף לחשבון המשכנתא אחרי שעברו 10 ימים מההודעה, ולא אחרי היום ה-45.
6. שמרו את האישור על הפירעון, ובפירעון מלא ודאו שהשעבוד נמחק.
7. עדכנו את ביטוח החיים לפי היתרה החדשה, בעזרת האישור שהבנק נותן לחברת הביטוח.