משכנתא היא שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה
הדרך הכי טובה לבנק להיות בטוח בהלוואה שתחזור אליו היא באמצעות משכון הנכס שמתבצע :
א. באמצעות חתימה על מסמכים בבנק שנוטל ההלוואה מוותר על זכותו בדירה במידה ולא יעמוד בתשלום.
ב. באמצעות רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בגוף שבו רשומה בעלות הדירה( טאבו, מנהל אזרחי, חברה משכנת).
ג. באמצעות רישום משכון ברשם המשכונות.
ד. באמצעות חתימה על התחייבות לרישום משכנתא והעברת הזכויות על שם הלווה.

היתרון במשכנתא הוא שהבנק נותן אותה בסכומים גבוהים, בפריסה גבוהה, ובריבית יחסית נמוכה.
חשוב לציין, שמימוש הנכס הוא המוצא האחרון של הבנק, והבנק לא מעוניין להשתמש בזה מכיוון שזה כרוך בהרבה בירוקרטיה מצד הבנק.
לכן הבנק דואג שהלקוח יוכל לעמוד בתשלום ותהיה לו יכולת החזר בשעת נטילת המשכנתא.
בנוסף יש הגבלות על יכולת ההחזר של הלקוח של בנק ישראל שהבנק למשכנתאות מחויב לעמוד בהם כפי שיבואר בהמשך.

גובה הסכום שהבנק יכול לתת נמדד ב 2 פרמטרים: א. יכולת החזר ב. שיעור מימון מערך הדירה.

יכולת ההחזר של הלקוח נמדדת בצורה שונה בכל בנק כאשר יש הכנסות שנחשבות בבנק א' ולא נחשבות בבנק ב' . והבנק לוקח בחשבון גם הוצאות על ילדים, הלוואות/ גמחי"ם והוצאות נוספות.

וההכנסות הנחשבות הם: משכורות, מלגה, קצבאות שונות.

הוראות בנק ישראל הם שחובה להוכיח הכנסות הן ע"י אישור והן ע"י הפקדה בחשבון (מלבד עצמאי שלא חייב להוכיח הכנסות בחשבון).

ללקוח שלא עומד ביכולת ההחזר ניתן לצרף ערב משלם שחלק מהסכום יעבור לבנק דרך החשבון של הערב וע"י כך יפחת ההחזר החודשי.

הערב חייב להיות בן משפחה ורוב הבנקים מחייבים דווקא הורה.

ניתן להסיר את הערב במידה ויש הטבה בהכנסות הלווה.

יש דרך נוספת להפחית החזר חודשי ע"י לקיחת מסלולים "מסוכנים" שכיום הריבית בהם פחותה אבל הלקוח בעתיד צפוי לשלם בהם הרבה מאוד. דרך זאת מומלצת אך ורק בליווי מקצועי!! כי בהתנהלות לא נכונה אפשר להפסיד כסף רב .

שיעור המימון מערך הדירה שהבנק רשאי לתת הוא עד 75% לדירה יחידה נרכשת ועד 50% לדירה קיימת או לדירה שניה.
כאשר אדם מעוניין ב 75% מערך הדירה הבנק בודק אותו בזכוכית מגדלת, הן מבחינת הדירה (מיקום והאם קל למכור אותה) והן מבחינת היכולת החזר שנבדקת בחומרה ויועץ משכנתאות יכול לדעת איך להגיש ובאיזה בנק ואיך להשיג 75% גם ללא בחינה מדוקדקת מצד הבנק.

יש מספר מדרגות בשיעור מימון שיועץ משכנתאות טוב יוכל להוריד אותכם מדרגה ועל ידי כך להיטיב עם הלקוחות מבחינת הבנק

דבר נוסף: כשהבנק נותן מעל 60% מהדירה יש עליו מגבלות חמורות מבחינת בנק ישראל ולכן הריביות הם גבוהות ולא תמיד יש אישור מעל  60% וכאן באה לידי ביטוי עבודתו של היועץ שיודע באיזה בנק ובאלו תנאים ניתן להגיע לשיעור מימון גבוה

הערה כשמטרת ההלוואה היא לדירה, התנאים טובים משמעותית- לעומת הלוואה שניתנת לדברים אחרים (רכב, לסגור חובות וכו') ויש הרבה תחומים בגבול וחשוב להיעזר ביועץ משכנתא.

חשוב לציין: יועץ משכנתאות יכול להביא לחיסכון של מאות אלפי ש"ח ללקוח בהגשה נכונה לבנק!

בשנים האחרונות עקב עודף פיקוח של בנק ישראל נוצר מצב במיוחד בקרב מגזרים בעלי הכנסות נמוכות שלקוחות לא יכולים לקבל משכנתא בבנקים  ולכן הם פונים ליועץ משכנתאות.

חשוב לציין שאנו לא ממציאים הכנסות שלא קיימות אך יש לקוחות שהבנק לא מאשר והידע והניסיון שלנו בשיטות העבודה של הבנק יכול לסייע ולהעלות משמעותית את הסיכוי לאישור.

ויש לנו ניסיון מוכח בלקוחות שפנו לבנקים וקיבלו סירוב או שנדרש ערב והצלחנו לאשר אותם בדרכים כשרות לחלוטין.

עניין נוסף: גם ללקוחות שיכולים להשיג בקלות אישור חשוב הליווי שלנו מכיוון ש:

א. לכל לקוח יש בנק אחר שטוב בשבילו ואנו יודעים בכל זמן נתון איזה הצעות נותנים בכל בנק.

ב. הנושא הכי חשוב בלקיחת משכנתא הוא לא הריביות כמו שרבים נוטים לחשוב אלא התמהיל הכולל והמסלולים השונים. 
ולקוח שנראה לו שהשיג ריביות טובות לא תמיד יודע למה הוא נכנס ויכול לשלם על כך מאות אלפי ש"ח לאורך חיי המשכנתא.
ואנו יודעים מראש תחזית לריביות משתנות וכדאיות ופריסה של כל מסלול ודבר נוסף: תכנון פירעון מוקדם באופן שיגרום לשאר המשכנתא להיות זולה משמעותית.

ג. ידע והבנה בתהליך הבירוקרטי שלעיתים יכול לקחת זמן מיותר ובזבוז של ימי עבודה ולעיתים פוגע במשכנתא עצמה כגון שמאי שלעיתים יש שמאים שמפחיתים ערך של דירה בצורה משמעותית ופוגעים ביכולת לקבל משכנתא ולכן יש צורך באיש מקצוע שמבין בתהליך ויודע כיצד להקל על התהליך הבירוקרטי.

הערה חשובה: רבים נוטים לקרוא לפקיד הבנק "יועץ".
זהו כינוי לא נכון! פקיד הבנק תפקידו לדאוג לרווחיות הבנק והוא נמדד ומתוגמל על כך ולכן לא ראוי לסמוך על עצותיו ולכן ראוי לקחת יועץ מטעמכם.   לא נותנים לחתול לשמור על החלב!

יש מספר מסלולים מוכרים שנלקחים במשכנתא

1. ריבית קבועה – זהו מסלול שהריבית בו היא ידועה לאורך כל תקופת המשכנתא ולא יהיה שינוי בריבית.
2. ריבית משתנה כל 5- זוהי ריבית שעלולה להשתנות כל 5 שנים בהתאם למדד שקובע את עלות גיוס הכספים של הבנק.
3. פריים- זוהי ריבית שנקבעת לפי ריבית בנק ישראל + 1.5% כלומר אם ריבית בנק ישראל 0.1 הפריים הוא 1.6 ועל זה הבנק מפחית p-0.5 או מוסיף p+0.5 וכן הלאה.

מסלול זה עלול להשתנות בכל חודש בהתאם לבנק ישראל.

ב 2 המסלולים הראשונים ניתן לקחת צמוד למדד המחירים לצרכן או לא צמוד למדד.

בנוסף יש את הלוואת הזכאות שהמדינה נותנת לכל זוג שרוכש דירה ראשונה והסכום בהתאם לנתונים האישיים (אחים, ילדים, שנות נישואים, שירות צבאי).

הערה: בפירעון מוקדם אם הריבית הממוצעת של הבנקים עלתה משעת ההלוואה אין קנס (עמלת היוון) כי לבנקים שווה שתחזירו כדי שהם ילוו לאחרים ביותר ריבית.  אם הריבית הממוצעת יורדת יש קנס ולעיתים יש בקנס הנחה מטעם המדינה והחישוב הוא מורכב לאדם פשוט.  לכן הדרך היחידה לדעת היא לפנות ליועץ מקצועי מטעמכם.

החשיבות של כל מסלול והסיכונים משתנים מאדם לאדם.  ובבניית התמהיל נמצאים עיקר הרווחים של הבנקים.  לכן חשוב להביא יועץ מטעמכם שידע לחשב את העדיפות שלכם לפי המטרות שלכם ולא של הבנק.

בתשלום מועט ליועץ משכנתא תוכלו לחסוך מאות אלפי ₪ 

תהליך לקיחת המשכנתא

נוטל משכנתא נדרש דבר ראשון להגיש את כל המסמכים הרלוונטים לצורך אישור עקרוני של המשכנתא.  כגון אישורי הכנסה, דפי עו"ש, וכו' כפי שהיועץ ינחה את הלקוח.
לאחר האישור ניתן להתקדם בתהליך. כלומר לבוא לבנק לחתימות על מסמכי ההלוואה (ולעיתים החתימות מתבצעות בסוף התהליך).

חשוב לציין: הבנק שומר על הריביות עבור הלקוח רק לזמן מועט.

לאחר מכן על הלקוח (בחלק היועץ יכול לסייע) לטפל בביטחונות שהבנק מביא ללקוח. ביטחונות פירושו כל המסמכים שמבטיחים לבנק שהדירה תהיה משועבדת.

רשימת הביטחונות ברוב המקרים:

• א. הפנייה לשמאי(מומלץ ראשון) שמאי מגיע לראות את הדירה ומבקש מסמכים רלוונטים ומעריך את השווי. דבר נוסף השמאי מעריך ערך כינון כלומר כמה יעלה לבנות מחדש את הדירה (וזה נדרש עבור הביטוח).
• ב. המוכרים והעורך דין חותמים שקיבלו את כל ההון העצמי של הקונים.
• ג. המוכרים חותמים בפני העורך דין שהם מסכימים לשעבד את הדירה עבור הבנק. ולאחר מכן צריך ללכת לשעבד את הדירה בגוף שבו הדירה רשומה (טאבו, מנהל, וכו').
• ד. מכתב התחייבות של העורך דין שהוא מתחייב לרשום את הדירה על שם הקונים.
• ה. עו"ד נוטריון שמזהה את הקונים ומאמת את חתימתם.
• ו. הקונה צריך לרשום ברשם המשכונות (הגוף שרושם את החובות והשיעבודים שיש לכל אדם) את החוב לבנק.  לאחר מכן עליו להוציא טופס עיון שבו רשום החוב ולהשיב לבנק אישור רישום משכון וטופסי עיון.
• ז. ביטוח נכס- צריך להביא לביטוח ערך כינון של הדירה כפי שהשמאי קבע ובנוסף צריך לצרף את תמהיל המשכנתא.
  ביטוח חיים- ביטוח זה מכסה מוות(ח"ו) של אחד הלווים.
  הערה: יועץ פרטי יכול להביא לכם חיסכון רב בעלויות הביטוח.
• ח. הבנק דורש א. אישור עירייה שאין חובות ארנונה על הדירה. ב. דיווח מיסים. ג. הוכחת תשלום מס רכישה/שבח.
• ט. פרטי חשבון המוכר/נאמנות להעברת התשלום חתום ע"י עו"ד + אסמכתא לחשבון(צילום צ'ק)+ צילום ת.ז. של בעל החשבון.

לאחר הגשת כל המסמכים (מקוריים) התיק נשלח לבחינה וכשנמצא תקין הלווה יכול למשוך את המשכנתא לחשבונו של המוכר (לעיתים נדירות ובבנקים מסוימים ניתן לקבל החזר תשלום לחשבון הלווה).

הדירה עדיין לא רשומה על שמם של הקונים ולכן עליהם לקבל בבנק שטרות משכנתא ולתת לעורך דין לצורך רישום הדירה על שם הקונים.

הלווה חייב לשלם כל חודש ואם חוזר חיוב אחד הוא נכנס לרשימה שחורה בבנקים.

במקרה שאין אפשרות לשלם, על הרוכש לבקש מהבנק שיקפיאו את המשכנתא לכמה חודשים.

לווה שמעוניין לפרוע את המשכנתא עליו להודיע כשבועיים קודם כדי שלא ישלם עמלה של כמה מאות ₪.

בהצלחה ויישוב טוב